近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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